▲名門翠園位于鄭州金水區北部核心位置，曾在2018年開盤時熱銷“走紅”。新京報記者 徐倩 攝

疫情以來，伴隨著樓市進入調整期，層出不窮的樓市糾紛正在成為新的金融風險隱患。

最近，國內多地頻發爛尾樓問題。長沙新力鉑園、武漢綠地光谷星河繪、南昌新力城、鄭州名門翠園等項目的業主紛紛給銀行發“強制停貸告知書”，明確“不復工就不還貸”的訴求。

爛尾樓業主集體停貸是否合法？這并不是一個人或單方面的問題，而是各種情況扭曲交錯而成的“囚徒困境”，只有厘清這一事件背后的權利義務的因果邏輯，才有可能解決這一困境。

新房按揭貸款，是一種復雜的期權交易。也就是說，人們購買的是未來某個時候交付的商品房，而非完整的成品。而且，通常交易最后的風險承擔者是購房者，而購房者很多情況下并不具備相應的金融常識。

實際上，房產的質量、價格、最終權屬、條件等，對所有人來說都未知，風險不具可控性。因此，2003年，央行就在《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中明確表示，“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”“企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金”。

2010年，住房和城鄉建設部在《關于進一步加強房地產市場監管 完善商品住房預售制度有關問題的通知》中也明確表示，商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

此類規定，便是在進行風險管理。對于房屋等商品而言，樓層封頂意味著抵押物具有了初始抵押價值，銀行放出去的貸款有一定保障；而監控預售資金賬戶和資金調撥流向，其實就是專款專用，避免項目爛尾。

如果嚴格遵守這些規定，住房按揭貸款業務充其量就是期貨交易，最終風險承擔的購房者即使出現損失，也是建房價格、建設期限等可見可控的損失。

退一步說，即便房屋因其他原因爛尾了，各方的權利義務關系也容易梳理。而一旦這些規定被繞開了，甚至變成了“炒樓花”，就成為缺乏風險防范措施的期權交易了。

這種住房按揭貸款，在房價上升期，各方利益都一致，所有人都可以分享房產的時間增值。但一旦房價進入調整期，各方利益就不一致了，購房者就會承擔房產的所有風險。

按理說，按揭購房本質上是一種期權交易，那么在住房沒有真正交付給業主之前，業主從銀行按揭貸款獲得的資金，其處置權和剩余索取權都應屬于業主，而非開發商。也因此，對于商品住房預售資金的監管，理應歸屬于業主或者業主組成的業主委員會，至少需要業主監控或確認商品房預售資金調撥情況。

遺憾的是，在相關設計與具體執行中，住房交付之前，本屬于業主的資金卻脫離了業主的監控和決定范圍。而負責商品住房預售資金監管的機構，卻不需為其不作為和亂作為擔責，顯然是有違公平交易和權責對等的原則。

從這個維度看，作為爛尾樓風險的最終風險承擔者，多地業主采取集體停貸的行為，并非全無道理。

就此而言，當前爛尾樓業主集體停貸問題，屬于業主單方面與銀行解除合同。司法部門需基于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關規定，妥善回應人們合理訴求。

隨著樓市進入深度調整期，類似案例或會進入多發期，處理不好購房者的利益訴求，其面臨的風險不僅會成為觸發金融風險的點點星火，而且很容易擴散為社會風險。畢竟，對很多掏空“六個錢包”的購房者來說，面臨爛尾的房產幾乎就是其全部的資產，也是其對生活的寄托。

為此，司法部門不妨為各個利益沖突者提供合理合法的應訴渠道，并梳理和緩解這種由于住房按揭制度的扭曲激勵帶來的普遍性糾紛。有效理順其中各利益方的權利義務關系、責權關系，及按揭貸款合同內含的復雜法律關系，才能厘定其中的是非曲直，矯正給各方利益帶來的傷害。

當然，更為重要的是從制度和機制設計上，杜絕扭曲激勵，以防患于未然。比如，改革預售制，真正清晰化開發貸與按揭貸的邊界，按照產權權屬做好按揭貸款資金的產權歸屬，并基于權責發生機制，做好按揭貸款資金的調撥管理等。來源: 新京報