來源:觀察者網

?

5座流線型帆船大樓是這里最具標志性的建筑，在海南樓市的鼎盛時代，這里曾賣出過16萬元/平方米的天價——素有“東方迪拜”之稱的三亞鳳凰島，在被三亞市政府責令整改的20個月后，卻迎來了被甩賣的命運。

兩次轉讓 5年間縮水超20億元

9月16日，北京產權交易所掛牌轉讓三亞鳳凰島投資集團有限公司（下稱鳳凰島投資集團）100%股權，轉讓底價40.37億元；同時捆綁轉讓三亞鈺晟投資有限公司（下稱鈺晟投資）100%股權，作價7.64億元。兩者合計48.01億元。

鳳凰島投資集團持有三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司（下稱鳳凰島郵輪港）45%股權，鈺晟投資持有鳳凰島郵輪港10%股權。鳳凰島郵輪港核心資產即三亞鳳凰島項目。也就是說，三亞鳳凰島項目的55%股權以48.01億元被打包掛牌。

作為海南最知名的人工島鼻祖，鳳凰島建設之初便對標迪拜。從鳳凰島官方網站看，其建設目標是以郵輪產業為依托，建設集郵輪主題休閑港、絲綢之路自貿區、海洋親水旅游灣、健康度假養生地、文化演藝娛樂島等五大主題為一體的高端旅游度假綜合體，打造成郵輪之都、海港之城、夢幻之島。

▲?海南三亞鳳凰島（圖片來源：攝圖網?）

《每日經濟新聞》記者瀏覽了多個旅游網站平臺，盡是類似于“三亞鳳凰島：三亞奢華的天堂，能比肩迪拜的夢幻之島”標題的游記，以及“每一個房間都可以看到大海”“三亞鳳凰島為媲美美國邁阿密郵輪之都、海港之城，比肩迪拜的夢幻之島”之類的評價。

在鳳凰島歷任島主名單中，最出名的當屬曾憲云。而曾憲云最出名的言論，當屬2013年的“海南房價應該要有差異化，不要寄希望于人人都買得起房，這觀念本身就不正確。因此房價還是要分兩大塊，一部分就是政府要解決那些急需要有住房而又買不起房人；一部分是市場經濟調節開發房地產，允許有錢的人改善住房條件”。

2002年，曾憲云以700萬元收購三亞眾城國際，并將其更名為三亞鳳凰島發展有限公司，主要運營開發鳳凰島項目。彼時，曾憲云與三亞市政府簽訂投資鳳凰島建設合同，計劃建設國際郵輪港、國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養生度假中心、商務別墅會所、國際游艇俱樂部等，總投資額超過50億元。

然而時至今日，據北京產權交易所公示信息，鳳凰島一期建設項目中，除郵輪港碼頭和5棟養生度假公寓酒店（含產權式酒店）已建成外，國際游艇會、奧運廣場、商業街等商業和旅游項目尚未建設；二期填海工程已完成，圍海造地范圍約49公頃，填海工程完成后已形成土地面積合計498610平方米（約748畝）。

經歷過開盤秒罄、高價開放購買，也經歷過從“天價”被腰斬、中央環保督察風暴，以及如今被掛牌轉讓，曾憲云曾經的王牌資產鳳凰島，是如何步步走下“神壇”？

據當時的媒體報道，2010年1月11日，鳳凰島公寓開盤，700套房子一天內“秒光”。2010年～2011年，鳳凰島房價最高時達到了15萬～16萬元/平方米。然而，從2013年開始，熱潮褪去，鳳凰島房價現“腰斬”，跌至7萬元/平方米，被“套牢”的投資客不計其數。

2014年，中國交建入主鳳凰島，拿下鳳凰島郵輪港45%股權，交易金額49.62億元，這在當年被視為“積極發展混合所有制經濟”的典范。《每日經濟新聞》記者了解到，在當時的簽約儀式上，中國交建派出了時任總裁陳奮健、兩位總裁助理，以及集團法律部、投資事業部、海南區域總部、投資公司等多個部門的負責人，并公開表示“主要精力將放在工程建設上，具體運營事務還是交由專業公司”。

但不容忽略的是，待重組全部完成后，鳳凰島郵輪港將成為中國交建并表子公司，而三亞鳳凰島發展、三亞鳳凰島置業將成為鳳凰島郵輪港的全資子公司。

這是鳳凰島資產的首次轉讓。

而從此次北交所掛牌資料看，鳳凰島投資集團目前的股東結構為：海口勝豐熱帶農業植物園開發有限公司48.5%、新疆大正寶通創業投資有限公司20%，海南兆峰智能化技術有限公司持股10%，曾憲云、蔡芳各持股20%和1.5%。值得注意的是，郵輪港公司主要資產包括存量公寓及產權式酒店房產約10萬平方米，以及2.5萬平方米存量土地。

對比兩次股權轉讓，從45%股權作價49.62億元，到現在55%股權（郵輪港公司資產和鈺晟投資捆綁股權）作價48.01億元，據此計算，這5年間，中國交建時代的鳳凰島跌去了近23億元。